В целях получения наибольшего дохода от жилищного строительства главным требованием стало максимально возможное использование участка под доходный дом. Представляя интересы предпринимателей, Строительный устав (1857 г.) разрешал дробление участков по усмотрению владельцев и, по существу, стимулировал повышение плотности застройки до 60—70 % и выше. Согласно уставу, высота зданий должна была не превышать ширину улицы и переулка и быть не более 11 саженей. На каждом участке предусматривался один или несколько дворов площадью не менее 30 квадратных Саженей каждый; внутри дворов строения располагались не ближе чем в 2 саженях друг от друга. Наименьшие размеры световых двориков устанавливались в 1 квадратную сажень; под карнизом дома высотой 11 саженей разрешалось устраивать мансардные этажи и декоративные башенки. Социальное неравенство проявилось в резком контрасте между высокой культурой быта в многокомнатных квартирах, расположенных вдоль лицевого фасада доходного дома, и антисанитарными условиями в небольших неблагоустроенных квартирах и помещениях, обращенных во дворы, лишенные зелени и света.

По сути дела, на этой социальной и планировочной основе велось интенсивное строительство во всех городских частях: перестраивались дома в центре города, возникли пяти-шести этажные дома в конце Невского проспекта, в Рождественской, Литейной и Московской частях; вдоль Обводного канала среди фабрик и заводов строились доходные дома для менее состоятельных и малоимущих жителей. Кварталы сформировались как сумма участков-владений с многорядной застройкой с небольшими дворами-сотами. Плотная стена домов ограничивала кварталы по периметру.

В эту пору спада градостроительной культуры передовые зодчие В. Шретер, Э. Виррих, Ф. Лидваль, М. Перетяткович, М. Лялевич, Л. Бенуа, А. Белогруд, В. Щуко, Л. Ильин, И. Фомин, братья В. и Н. Косяковы и другие мастера архитектуры создали прекрасные общественные здания: театры, банки, научные учреждения, больницы, торговые фирмы, а также удобные для жизни и красивые жилые здания.